今年以来，宁江区人民法院经过不断探索、总结和实践，物业服务合同纠纷案件量明显下降，截至8月，受案数量仅为600余件。案件量的下降意味着绝大多数的物业纠纷在萌芽阶段或诉前阶段得到了实质性化解。
多年费用未缴纳 诉前调解迅速结
原告吉林某物业管理有限公司松原分公司于2018年7月与被告林某签订了《物业服务委托协议》，原告为被告所在的某小区提供物业服务，被告于每年的年末向原告缴纳物业服务管理费。2021年开始，被告林某以物业管理与服务不到位、所收费用与真正的服务不相符等为由拒不缴纳物业费。原告通过张贴催费通知单、发送缴费通知短信、上门催要等形式，被告均未缴纳物业费。2024年4月，原告诉至法院，请求法院判令被告给付物业费用累计4728.96元。
物业纠纷涉及居民的切身利益，本着“冤家宜解不宜结”的原则，承办法官关雪组织双方进行调解。调解过程中，双方各执一词、争执不下。为妥善化解矛盾，承办法官关雪采用“背对背”调解等方式与双方展开交流，从情、理、法的角度对双方争议进行逐一解释。告知被告应主动支付拖欠的物业费用，要通过合理的方式表达物业服务诉求，发现问题及时向物业反映，拒绝缴费只能激化矛盾。同时建议原告及时解决存在的问题，努力提升物业服务水平，提高业主的满意度。经过反复沟通，双方达成和解，案结事了。物业服务与群众生活息息相关，此类案件要求承办法官既要解决法律问题更要注重解决“心结”。推动物业纠纷柔性调解，合理高效解决业主与物业公司之间的矛盾是每名承办法官的共同追求，2024年以来，宁江法院物业服务合同纠纷调撤率为58%。
司法阵地向前移 庭审普法止纷争
为从源头减少物业合同纠纷增量，经反复研判，宁江法院速裁庭决定到涉诉小区开展巡回审判，发挥个案、类案的示范引导作用，让小区居民在“家门口”接受法治教育。
8月初，速裁庭法官来到恒大御景湾，在物业服务中心会议室集中审理多起物业合同纠纷案件，会议室内邀请了小区业主及物业公司代表等旁听庭审。在庭审现场，法官就业主是否有权拒绝缴纳物业费、物业服务是否到位等焦点问题展开举证质证，最终在法官的劝说下，就缴纳物业费用问题，双方形成一致意见，被告现场补齐欠缴物业费。
庭审结束后，法官干警对到场的业主所关心问题进行了一一解答，并在小区内开展了化解物业服务合同纠纷专项整治普法宣传活动，现场发放宣传手册，引导业主依法维权、自觉履行缴纳物业费义务。为深入推进基层社会治理，助力和谐社区建设，加强社区联动，法官干警多次走进社区开展专题讲座，来到小区进行普法宣传活动，从源头上减少物业纠纷。通过讲座和培训提高社区工作人员、调解员的依法解决纠纷能力，成功化解业主与物业公司之间的矛盾，让物业公司不再因业主拒绝缴纳物业费而产生诉讼案件，共同建设“无讼社区”。
物业纠纷源头解 司法建议是“良方”
通过实地踏查、走访了解辖区内小区物业服务情况，结合在矛盾预防、诉前调解、审判程序、执行过程等发现的实际问题，总结归纳后向物业公司当面送达司法建议，这份《司法建议书》以将更多矛盾纠纷化解在萌芽为目标，指出物业纠纷案件“标的额小、主体及诉求相似但矛盾突出”的显著特点，明确提出物业公司在实际经营中存在的五类问题，针对性地给出建议。
“收到司法建议后，我们通过组织座谈、在业主群开展居民满意度调查等方式，充分听取居民意见建议，下一步我们将针对发现的漏洞进行整改，不断提升物业服务水平，让居民住得顺心。”在对物业公司进行督导时，其负责人说。2024年以来，宁江法院已针对物业服务合同纠纷问题发出司法建议3份，目前均已收到回复函。
图文来源：宁江区人民法院
